Հողատարածքի չափերը

Կադաստրի կոմիտեի ղեկավարի վերջին օգոստոսի 28-ին տրված պարզաբանումները շատ ողջունելի են (մանսարդներ կառուցելու հետ կապված) – նայել այստեղ

Փաստորեն Կադաստրը իր առաջարկած գործընթացով ստիպում է որ վերջապես կարգավորվի շենքերի սեփականության շուրջ գոյություն ունեցող խառնաշփոթը։

Խոսքը վերաբերվում է շենքի ընդհանուր մաս կազմող տարրերի նկատմամբ սեփականության մասնաբաժնի հստակեցման եւ դրանից բխող իրավունքներին եւ պարտավորություններին։ Պր. Պետրոսյանը օրինակ բերեց վերելակների շահագործման համար անհրաժեշտ ծախսերը՝ թե ինչքանով են սեփականատեր-բնակիչները պարտավոր մասնակցել համատիրության ընդհանուր ծախսերին։

Սա շատ կարեւոր խնդիր է, որի ի կատար ածումից է կախված շատ շենքերի բարվոք վիճակը։ Կարգավորելով այդ հարցը նաեւ հստակվում են քաղաքային եւ տեղական իշխանություների պատասխանատվության չափաբաժինը: Իրականում այս ամենը կարգավորող ոչ մի փաստաթղթի գոյության մասին ես չգիտեմ: Կարելի է անել տարբեր ենթադրություններ թե ինչպես կկարգավորվի շենքի ներքին եւ արտաքին տարրերի խնամքի հետ կապված պարտականությունները:

Ես չեմ ցանկանում քննարկել այդ խնդիրը։ Կարծում եմ մոտակա ժամանակներում հարցի վերաբերյալ օրինագծեր կառաջարկվեն եւ կքննարկվեն, քանի որ հենց այս տիրույթում է ձեւավորվում քաղաքի հիմնարար սկզբունքները` 

• այն է, ինչպես է հանրային շահ ներկայացնող քաղաքը հարաբերվում սեփականության իրավունքով տարածքներ զբաղեցնող եւ դրանով իսկ իր հայեցակարգով ազդում հենց քաղաքի ձեւավորման վրա: 

Ի վերջո, ի՞նչ է քաղաքը

Փորձեմ ձեւակերպել տվյալ հոդվածին առընչվող նյութի համատեքստում։

Դա հանրության, որպես մի ամբողջություն եւ անհատների որպես առանձին քաղաքացիների, միջեւ կնքված պայմանագիրն է, մի միասնական կենսատարածքում ապրելու համար:

Մի կողմից քաղաքացին է, որը ներկայացնում է իր շահերը, հիմնվելով իրեն պատկանող սեփականության իրավունքից բխող գործառույթների վրա, մյուս կողմից դա քաղաքային իշխանություններն են, որ ներկայացնում են հավաքական հանրության շահերը նույն քաղաքում համակեցության սկզբունքների վրա ստեղծված օրինագծերի սահմաններում:

Սա որպես ընդհանուր հղացքային մոդել գործում է տարերայնորեն եւ դրա գոյությունը շատերի համար գուցե եւ ակընհայտ չի: Ինչ է քաղաքը, կամ մասնավորապես, ինչպես են պատկերացնում Երեւացիները իրենց քաղաքը, որպես համատեղ գոյատեւելու կենսատարածք. սա մի հարց է, որը կարիք ունի երկարատեւ եւ ավելի լայն շրջանակների քննարկումների:

Որպես տարրական օրինակ կարող եմ բերել աղբահանության խնդիրը: Ինչպես են Երեւանցիները վերաբերվում այդ հարցին`

• ամեն ինչում քաղաքային իշխանություններն են մեղավոր
• բնակչության ո՞ր տոկոսն է պատրաստ տեսակավորել աղբը, հետագա վերամշակման համար
• արդյո՞ք չարժե վերանայել բարիքների սպառման մեր մշակույթը

Բայց այս շատ կարեւոր հարցերից զատ ինձ հետաքրքրում է շենք-հողատարածք-քաղաքային` ասել է հանրային տարածքների զատման գործը եւ դրանից բխող փոխհարաբերությունները:

Հողամասի չափերը

Հարց է ծագում. ինչպի՞սի մինիմալ չափեր պետք է ունենա այն հողատարածքը, որ նրա վրա կառուցված շենքը ի զորու լինի բնակիչներին առաջարկել առողջ եւ ապահով գոյատեւելու համար անհրաժեշտ միջավայր։

Նախ նշեմ, որ ունենք կառուցապատման երկու հիմնական խմբեր` սովետական եւ անկախության ժամանակաշրջաններում կառուցված շենքեր:

Հուսով եմ որ անկախության տարիներին կառուցված շենքերը տիրապետում են փաստաթղթերով ամրագրված հողատարածքների, որոնց տեղադրությունը եւ սահմանները կարելի է նշել քաղաքաշինական նշանակության քարտեզների վրա:

Այսպիսով հիմնական խնդրո առարկան սովետական տարիներին կառուցված շենքերին պատկանող հողատարածքների սահմանները ձեվակերպելն եւ դրանց չափերը որոշելն է։

Սովետական ժամանակներում կառուցված շենքերը պետք է բաժանել եւ երկու մասի` հանրային եւ մասնավոր սեփականության պատկանող կառույցներ, ընդ որում մասնավորը կարող է լինել համատիրական (այսինք` հավասար իրավունքներով օժտված մի խումբ մարդկանց պատկանող) եւ անհատական:

Այս հոդվածի սահմաններում նպատակս է քննարկել միայն սովետական տարիներին կառուցված բնակելի շենքերը որոնց բնակարանները սեփականաշնորհված են եւ ամեն բնակիչ ենթադրաբար ունի իր բնակարանի սեփականության վկայականը: Պր. Պետրոսյանը նկատի ուներ հենց այդ շենքերը:

Եւ, ուրեմն, նախ պարզենք թե ինչպե՞ս որոշել արդեն կառուցված շենքին «պատկանող» հողատարածքի չափերը։ Պատկանողը դրել եմ չակերտների մեջ, քանի որ ըստ իմ տվյալների առայժմ, ոչ մի օրինագծով կամ փաստաթղթով չի նշվել որեւէ շենքին պատկանող հողամասի սահմանները եւ չափերը։

(եթե ընթերցողներից որեւէ մեկը տեղյակ է որեւէ նամանատիպ փաստաթղթեր հատկացնելու մասին, որտեղ նկարգրված է շենքին պատկանող հողատարածքի չափերը եւ ձեւը, թող տեղեկացնի)։

Այսպիսով հաջորդ տրամաբանական հարցը՝ իսկ ի՞նչ չափանիշներով է պետք որոշել տրվելիք հողամասի չափերը։ Ասենք, շենքի շուրջը մտովի գծելով 3 մետրանոց մայթ- անցում եւ ստացված հողատարածքը փաստաթղթերով կցել շենքի համատիրության անձնագրին։

Այդ դեպքում` հաջորդ հարցը, իսկ ո՞ւմ պետք է պատկանի շենքերի միջեւ գտնվող մնացյալ տարածքը։

Քաղաքային իշխանությունների՞ն: Կարծես թե տրամաբանորեն այդպես է:

Դե այս օրինակի վրա տեսեք թե ինչ տեղի ունեցավ մի Երեւանյան օրինակելի թաղամասի հետ:

Նայենք բոլորիս հայտնի Սայաթ-Նովա, Նալբանդյան, Թումանյան եւ Ավագ Պետրոսյանի փողոցներով շրջափակված թաղամասը:

• 

• 

• 

1. Ներկա իրավիճակ: 2. Սովետական տարիներին կառուցված բնակելի շենքերին «պատկանող» հողատարածք մանկապարտեզով: 3.  Նորակառույցը իր հողատարածքով:

Ինչպես պարզ երեւում է երկրորդ նկարում պարագծով կառուցապատված թաղամասի ներքին բակում տեղադրվել է մարկապարտեզ որը իր տարածքով համաչափության մեջ է թաղամասի չափերին եւ սպասարկում էր շրջապատի բնակիչներին: Մնացած ամբողջ տարածքը նախատեսված էր համամասնորեն օգտագործելու համար:

Բայց քանի որ այդ տարածքը պատկանում էր քաղաքին, իրենք էլ արեցին հողահատկացում նոր բնակելի շենք կառուցելու համար:

Շրջակա շենքերի բնակիչները բնազդորեն հասկանալով, որ դա իրենց համար կենսականորեն անհրեաժեշտ տարածք է, ամեն կերպ պայքարեցին կառուցապատողի դեմ, որի արդյունքում իբր թե զիջում շենքը մի քանի հարկով կրճատվեց:

Մենք իհարկե գիտենք որ այդ հողահատկացումը կատարվել է կաշառքի արդյունքում:

Բայց եկեք պատկերացնենք որ օրերից մի օր կգա «պարոն կառուցապատողը» ու նմանատիպ առաջարկ կանի:

Այստեղ մեջ բերեմ ժամանակին ուրիշ հոդվածումս օգտագործված քարտեզ-պատկերըը, որի վրա նշված են դեռեւս սովետական տարիներին թամանյանական թաղամասերի մեջ կառուցված բարձրահարկերը: Վարդագույնով նշվածները դրանք 9 կամ 12 հարկանի շենքեր են: Իսկ դեղինով նշել եմ վերոհիշյալ թաղամասը:, որտեղ պարզ երեւում է դատարկ բակը` այսինքն պատկերը արել եմ մինչ այս նոր շենքի կառուցումը: Փաստորեն նոր շենքի կառուցումը իրականացվել է նույն տրամաբանության մեջ` այն է մի բան խծկել միջբակային տարածքներում: 

Միակ եւ ամենակարեւոր եւ էական տարբերությունը այն է, որ սովետի ժամանակ բակերը հանրային էին, ու բնակարաններ էին հատկացնում հիմնականում մոտակա թաղերում ապրող բնակ մակերեսի կարիքավորներին: Ու ոչ ոք չէր բողոքում, հակառակը երջանիկ էին: Իսկ հիմա կառուցվեց «էլիտար» շենք որի մեջ բնակվելու են «օտար ունեւորներ» եւ բնակվելու են զավթելով հանրային թվացող բակը:

Ինչո՞ւ եմ ասում «թվացող», քանի որ հասարական համակարգ է փոխվել սովետ-ոչ սովետ (դեռ պարզ չի ինչպիսի ոչ-սովետ) եւ բնակիչները բողոքելուց բացի ուրիշ հակափաստարկ չունեին: Եթե ունենային այդ բակի սեփականության իրավունքը հաստատող վկայական, ոչ մի կաշառք չէր օգնի:

Հիմա վերադառնամ «պարոն կառուցապատող»-ի նոր բնակելի շենք կառուցելու առաջարկին:

Ո՞րն է նորընտրյա քաղաքապետարանի եւ գլխավոր ճարտարապետի քաղաքաշինական հիմնավորումը, թե ի՞նչ չափի շենք է կարելի կառուցել նմանատիպ թաղամասի միջբակային տարածքում կամ ինչու ընդհանրապես չի կարելի կառուցել: 

Այդպիսի հիմնավորում ներկայացնելու համար այսօրվա դրությամբ օգտագործվում են նախկինում ընդունված քաղաքաշինական նորմերից մի քանիսը` 

ա. շենքերի միջեւ եղած հեռավորություններ

բ. վթարային եւ հրշեջ մեքենաների մոտեցումների համար անցումներ

գ. սեյսմիկ պահանջներից բխող շենքերի բարձրություններ

Իմ կարծիքով այս նախապայմանները բավարար չեն, քանի որ որոշակի կոնստրուկտիվ լուծումների շնորհիվ հնարավոր է ապահովել ավելի խիտ եւ բարձրահարկ կառուցապատում:

Եւ կառուցապատողները հենց այդ ուղղությամբ էլ առաջնորդվելու են: 

Իմ համոզմամբ խնդիրը կլուծվի համակարգված կանոնակարգերի ստեղծման շնորհիվ

Դրանք հիմնված են երկու հիմնական փաստաթղթերի վրա`

ա. Կառուցապատման Կանոնակարգը (Zoning Resolutions), որի մասին տարբեր առիթներով գրում, ասում եմ

բ. Շենքերի Կանոնակարգ (Building Code)

Սրանց հարակից են տարբեր կանոններ, որոնց թվում Հակահրդեհային, Գազի, Էլեկտրականության, ինչպես նաեւ օդափոխության, ջրամատակարարման եւ կոյուղու շահագործման կանոնները:

Եթե Երեւանի քաղաքապետարանը ունենա վերը նշված կանոնակարգերի փաթեթը, ապա ամեն անգամ պաշտպանվելու կարիք չի ունենա:

Եւ չի զբաղվի կամային արգելելու կամ կասկածելի թվացող թույլատվություններ տալով:

Հ.Գ.

Դեռ չէի ավարտել այս տողերը, երբ հանդիպեցի վերջին օրերի թարմ օրինակին` Աբովյան 22 Ա հասցեում  շենք կառուցելու առիթով բնակիչների բողոքների եւ Կենտրոնի թաղապետ Վիկտոր Մնացականյանի բացատրությունների շուրջ տեսատեղեկությանը – նյութի մասին կարող եք ծանոթանալ այստեղ

 – https://www.tert.am/am/news/2019/08/27/arm/3079748

Այդ առիթով տեղադրում եմ երեք պատկերներ, որոնք ներկայացնում են Աբովյան, Թումանյան, Նալբանդյան եւ Սայաթ-Նովա թաղամասի ներկա եւ առաջարկվող հատակագիծը:

1. Ներկա իրավիճակ: 2. Ներկա շենքերի ենթադրվող հողատարածքների ուրվագիծ: 3. Առաջարկվող շենքի տեղադրությունը ըստ իմ ենթադրության:

• 

• 

•